RCREIT（REITs研究中心）
商業地產要看的尤其是作為我們的資本方要看的底層邏輯是什么？這個非常關鍵。底層邏輯是什么，我們如何界定商業地產行業，商業地產行業到底是屬于房地產這種制造業類制造業還是屬于服務業，我們怎么來進行定義？
我們仔細的來看，但凡把商業地產定義為房地產行業的，我覺得這樣的商業經營都是不太持久的，波動性是非常大的。真正我覺得好的企業，優秀的、在商業地產目前運營的好的，大部分還是從零售業轉型過來的，我覺得這是為什么我們認識到它的核心——商業地產是服務業，而不是房地產行業。
大悅城(7.160, 0.20, 2.87%)控股總經理助理/大悅城地產總經理 周鵬
01
前 言
商業地產這個領域它永遠是一種變化的，而且它的變化不是一種小巧、輕盈的變化，這樣的話我們每個個體都可以秀出比較好的舞姿。
但是這個領域是很重的，要想長袖善舞的話需要從底層的資本邏輯到中間層的資產到價值變現到運營，這三環環環相扣，我覺得很難靠某一招可以吃遍天的。
這是個非常好、我非常鐘愛的一個行業，這恰恰和我們華泰證券(17.220,0.07, 0.41%)邏輯是一樣的，匠心打造專業，用專業去創造價值，是知識密集型、勞動密集型、資本密集型和管理密集型的行業。
但正因為這樣，商業地產行業是在我們資本行業里面應該來講是既愛又恨，大家對標國際資本市場，購物中心資產是一個非常好的、大家都非常喜歡的這樣一個資產，而且市場份額非常大，同時也是相對來講比較健康，大家認為是在我們不動產領域是一個非常好的行當。
但是對中國尤其是大陸來看，大家又不太敢碰，覺得這個事情看不懂，我覺得這個事情看不懂不僅僅是要呼喚專業的資本，更重要的是我們需要資產加資本加運營串起來一起來看。
在今天我非常榮幸有這樣的一個機會和大家來分享一下商業地產這個行業，我們也是共同呼吁在我們商業地產的三要素，從資產的獲取到運營到退出整個的這個閉環里面我們共同的能夠推動這樣一個行業的三位一體——資產、資本和運營三位一體的這樣一個健康的聯合體能夠出現，來推動整個行業的健康和可持續發展。
今天來說，我們的資產端應該是準備好了，從總量上我不說過剩但是至少不缺。那么在資產端準備好的情況下，為什么我們今天這個行業還沒有發展的像國外那么成熟？
確實我們在兩塊，一塊在資本筑底，就是底層這塊還不穩定；第二，在我們可持續的價值創造，就是我們的運營端口不穩定。
我覺得未來中國商業地產的可持續發展，在相當長的時間里資本是基礎，如何來筑牢這樣的一個根基，如何把我們的資產通過運營來滿足讓我們的底部、底盤更大、更穩這樣的一個循環的邏輯。
資本為機、運營為王——這是我覺得中國商業地產未來可持續發展的兩個要素。
為了來破這個題，我今天從四個方面給大家做一個分享。
第一，怎么進行商業地產行業的再認識，怎么來看懂這個行業，怎么來重新定義它這樣一個行業；
第二，什么樣的運營是能夠創造價值的、或者附加值最高的、或者可持續的；
第三，什么樣的資本能夠讓資產可以更從容地去進行運營；
第四，我想簡要的說一下大悅城在這塊，不能說是優秀實踐，更多是我們跌跌撞撞踩過的坑。
02
商業地產行業的再認識
2.1 商業地產進入加速變革發展期
第一部分重點說一下商業地產行業的再認識。我覺得前面大家都在想聽這個行業，是處于從黃金到白銀、從快到慢的行業轉換，或者就想聽“快和慢、好和壞”，其實我覺得這個行業不存在好和壞，任何行業在任何一個時間都是這樣。
但是我們如何來看待中間的變化，商業地產在過去的20年間——從2000年開始起步的供求關系和結構開始轉換之后過去的二十年，我覺得是一個變革的時期，我們跨過了很多在業態上、在供求上從過去的供求失衡、城市里面的結構性短缺到現階段，整體的變革通過過去20年的大開發時期。
從總量上來講，無論從絕對值的增量還是從新開業的、在營的量上我們的增速已經在趨緩，這是過去的變革主要在供求關系上的一個轉換。
那么在形態上，我們過去從單體的建筑，和這些年出現的城市綜合體，到小鎮其實是一個未來的業態上符合的綜合體，其實從形態上來講，我們從過去單一的商業生態變成了“商業+商務+文旅”這樣一種綜合性的業態，跨業態之間賦能的形態也更多了，其實從百貨向購物中心的轉換也是這樣的，從原來單一的零售模式到多業態的這種方向上的綜合組合。
資產持有模式也快速地從原來的開發型到現在的從資產型到資本型，正在加速從開發型到資本型的轉換。
過去的20年，我覺得是商業形態的變化占主導。在未來的下一個10年，我覺得是持有模式的轉換驅動著運營的更加優化，就是說換了更好的運營模式創造更大的價值，所以我覺得今天在這個時代我們恰逢其時。
大家都喜歡用黃金和白銀，其實我覺得這個分水嶺不是黃金和白銀，而是說從大開發到大運營時代，從原來的這種解決供求到今天解決我們供應的結構化的人群、結構化的區域、結構化的產品這塊來進行轉換。
2.2 行業競爭加劇，休克魚大量涌現
整個行業的競爭我覺得非常好，從我剛剛提到它的供求關系轉換到現在整個行業的空置率也在上升，其實這是讓我們的資本方看不懂、產生畏懼的一個比較重要的因素。
尤其前兩年我們受到電商的沖擊，好像有人要分走我們的一塊蛋糕，再加上量又大了，是不是整體的行業就趨勢性往下走了？
從整個趨勢來講，確實競爭壓力在加大，很多休克于半死不活的資產目前在市場上是很多的，茍延殘喘的物業遠遠多于經營得紅紅火火的，在這里面如何進行盤活也是下一步我們行業所存在的機會。
2.3 消費者升級與消費升級
其實另外一塊對商業地產，我們前面都是講地產行業的供求，從供應量上來看更重要的我們商業地產的衣食衣食父母是誰？是C端的消費者，無論從原來的服裝到今天的餐飲、休閑、娛樂、文創各塊的需求。
我們說從消費者來看，過去的兩年大家一直在爭論，是不是在消費降級，尤其是在2017年下半年的時候化妝品、精品、奢侈品銷售額的下滑，大家紛紛喊出了消費的下滑。
但是從今年大家看到我們的車厘子現象和我們的口紅經濟現象是并存的，所以從整個大的消費需求來看，從去年下半年到今年上半年增長最快的是奢侈品和化妝品，這兩個領域是增長最快的。
我們核心的理解其實還是在供給側，雖然我們說經濟成為一個L型的，但是我們的財富總量是在增加的，我們的消費力，像茅臺的這些品類消費力還是在上升的，那么為什么出現局部的社零總額的增速放緩？
對于今天來看，我們認為首先是消費者升級了，我們在供給側出現了問題。
我們升級了的消費者找不到更好的消費品類。過去一兩年因為電商讓消費者想要的東西隨時能要到，提高了效率，社零總額增加，我們有消費能力但為什么在下滑？
這就是升級了的消費者沒有遇到升級的消費，所以消費場景不對——在內容端不夠活躍，在供給上供不對路，沒有在合適的地方用合適的方式把大家需要的東西創造出來。
2.4 行業形態變遷加速
整個商業地產對商業應該是運營最重的，但是今天我們會發現過去割裂的行業都在依托于商業這個行業存在著。
大家看看這個行業的變遷，原來是專業的零售、辦公、酒店，到今天我們發現商業和商務之間特別模糊化，這個模糊化在供給側給商業地產提供了很好的機會。
現階段我們聯合辦公，為什么很多辦公空間鐘愛在商場里面？尤其我們看到泰國、包括美國、還有日本我們說到的有幾個商場，為什么企業在里面加辦公，辦公+零售的場景越來越多了呢？
這就是商業和商務越來越接近了。過去我們覺得只有零售和餐飲是商業，今天所有的泛商業化趨勢加大了我們在供給側、在我們的零售品牌不是太活躍的時候，這些跨界的行業給我們帶來的機會。
另外一塊，其他的行業主動嫁接到我們的場景，為什么商業場景是最難得的？
因為它本身依靠大量的客流量，酒店也好、寫字樓也好、辦公也好，甚至比如牙醫、美容這些行業都嫁接進來了，我們行業的形態從內容端也催生了行業的邊界越來越寬、越來越模糊化。
這是我們說到的從本身的供給兩側來看、從供求關系來看、從消費者來看、從B端來看這個行業正在發生變化。
2.5 商業地產的本質是服務業
但是看明白這三個短趨勢還不夠，商業地產要看的尤其是作為我們的資本方要看的底層邏輯是什么？
這個非常關鍵。底層邏輯是什么，我們如何界定商業地產行業，商業地產行業到底是屬于房地產這種制造業類制造業還是屬于服務業，我們怎么來進行定義？
我們仔細的來看，但凡把商業地產定義為房地產行業的，我覺得這樣的商業經營都是不太持久的，波動性是非常大的。
真正我覺得好的企業，優秀的、在商業地產目前運營的好的，大部分還是從零售業轉型過來的，我覺得這是為什么我們認識到它的核心——商業地產是服務業，而不是房地產行業。
2.6 商業地產是一個從顧客洞察到價值實現的消費服務鏈
商業地產是商業為主，商業屬于服務業，所以我們要是用錯了價值鏈這是個很可怕的事情。
房地產行業是提供空間的，服務業是提供服務的、用服務創造價值。我們看一個行業肯定要看價值鏈，我們定義錯了行業就定義錯了價值鏈。
房地產行業的價值鏈是什么？房地產行業的價值鏈是從設計、建設、銷售到物業運營。
那么服務業的價值鏈是什么？從消費者的洞察到和消費者產生接觸，接觸之后我們給他提供深度的體驗、建立很好的關系，把客戶的價值挖掘到最大，同時通過這個過程引領消費者變革、進行消費者教育，對升級了的消費者我們再反過來洞察他新的需求，這是一個源源不斷的、是一個有限的空間但能夠創造無限價值的這樣一個行業。
03
重度運營是商業地產價值實現的充要條件
今天我們在看或是問房地產這個行業的時候，大家其實都很擔憂，房地產只住不炒、整個的開發進度從大開發到今天的速度，其實我覺得我們的機構在關注房產的時候，大家現在還在看規模、看快。
但到今天我們一定要問一個問題，市場慢下來是肯定的，怎么能夠安全的慢下來——這是今天我們所有的機構更應該關注的傳統房地產行業的一個問題。
因為要快起來自然簡單，我們過去如果按照房地產行業價值鏈的邏輯，把所有的拿地到開工到開售到現金流回轉到最后的清盤結算，怎么快怎么好，這是從速度來創造價值，這種高速的東西這是一種評判邏輯——快。
那么今天如果想借助商業地產慢下來，尤其是想讓它慢得健康，我覺得這是兩個邏輯。
所以今天大家看房地產的時候不是看它能不能繼續快，而是要看它怎么安全的慢下來。那么看商業地產還是要翻開我們的下一個講的主題就是重度運營。
我們是用運營來實現價值，而不是說買了一個好地段過兩年就升值了，其實這個不是我們不動產的邏輯，這是傳統的估值模型，真正來講是王道的還是通過我們的運營、通過我們可持續的現金流返過來實現我們的價值。
3.1 經營客群是商業地產的核心能力
那么既然是服務業，我們的重度運營體現在什么地方？
我們傳統的是重塑原來流量的這樣一個思維，我們說商業地產傳統的經營商品或者經營餐飲這塊，我們覺得這棟樓未來大家要想看商業地產，企業你首先問，你的目標客群是哪批人、這批人總量未來有多大、結構會發生多大的變化，這批人為什么到你這里來，到你這里來會滯留多長時間？
我們從商業地產的邏輯來看，原來就是說我有哪些合作伙伴、有多少合作伙伴，有快時尚的、有奢侈品的、有化妝品這些品類的，但是我覺得核心最終是要把這些客賣給這些人，我們商業地產的經營邏輯至少是B2C2B。
那么要想把B2C2B做的更好，首先我們的空間要是針對這批客人的，我們的商戶也是針對這批客人，同時我們這批客人里的意見領袖也在我們這兒。
所以原來說購物中心大家都認為是賣貨的，核心資產是這棟樓；實際上購物中心是“賣人”的，核心資產是每天在這里面的兩千萬、三千萬客群。
3.2 管理百貨化是重度運營的重要趨勢
重度運營這部分第一是要把客群搞懂，第二是要把貨搞懂。過去我們都說B2B，讓商家進貨，其實我們也要看這家企業對貨品的管理能力，我們說管理的百貨化是重度運營的趨勢。
我們也一直在呼吁中國的百貨一定會回來的，因為過去的百貨走向B2B的誤區所以百貨死掉了，但百貨是以品類管理、以商品的審美為驅動的，我覺得百貨模式的回歸今天已經看到趨勢了。
所以對于購物中心來說，能否像百貨一樣進行供銷轉存、品類管理，也是衡量商業地產運營商能力的一個重要維度。
3.3 信息數據化是重度運營的重要基礎
另外在當前要想更好地認識人、更好地認識貨，在海量的SPU里面、在海量的客群里面找到想要的人，信息的數據化對租戶的評價、對消費者的洞察這兩塊是我們重度運營的基礎。
3.4 服務人性化是重度運營的重要表現形式
再有，服務的人性化是重度運營的重要表現形式。過去我們看一個行業，我在這兒不是說抨擊其他人，我總覺得希望購物中心越來越簡單、好看，和寫字樓似的特別容易看得懂，我們的各種包括OI率都可以很高。
其實我個人認為看房地產行業尤其是看商業地產行業，未來包括看寫字樓行業，寫字樓行業OI率超過80%，購物中心行業OI率超過75%，但沒有運營概念在里面，要想重度運營最終成為客服，要有費用，最終我要的是它的絕對值和它的回報率，你只有在運營中有對客服務的環節，這說明我們運營的存在才有價值。
比如說看一個特別簡單的收租業務，租金每年收五個億，各種費用都控制的很好，但在其中一定要能體現出來管理層或者管理團隊的主觀能動性，它反映出來的就是我們服務的人性化、我們客戶的滿意度。
3.5 物業功能化是重度運營的重要保障
對物業的功能化這里就不再詳細展開，雖然今天我們提到很多智能化，有很多的人工智能、機器人(13.650, 0.25, 1.87%)等等，但是我一直在行業里面呼吁，如果說它可以給我節省20%的費用，但是讓我的客戶滿意度下降了5%，那我也寧可選擇重度費用也要放棄這種功能。
3.6 創新加速商業地產價值回歸
前面主要說到在商業地產重度運營中如何進行守正，接下來我們談談出新。出新也就是創新，大家都覺得創新是對傳統行業的顛覆，但我個人認為任何一個行業的創新就是加速回歸這個行業的本質。
3.7 一個中心：地緣中心
實體商業只要存在一天，我們的核心競爭力就是地緣輻射優勢，作為服務業在今天我們如何增加服務？
第一，價值最大化，體現出平臺。商業地產行業的創新就是圍繞它的核心競爭力，即一個中心兩個基本點——一個中心是地緣輻射中心，兩個基本點其一是平臺，只有平臺化才有創造更大價值的可能，其二是體驗，只有讓平臺有更好的體驗，這個平臺才可以真正確立。
我們的創新就是圍繞著地緣中心對屬地客群的洞察，可持續地建立起商業在這個區域的中心地位。
3.8 兩個基本點
3.8.1 體驗-商業創新的重要要素
在體驗上商業創新的核心要素就是圍繞品牌、物業、空間、營銷、服務幾個維度，創新的成果就是BLOX，即BLOCK+BOX。
其中一個街區代表一個場景，里面所有的體驗是要場景化的，在大盒子里面有若干的場景，是由品牌、物業、空間、營銷、服務幾個維度共同創造的。
第一這個大盒子是針對同一群人；第二，里面有針對同一群人的不同BLOX，也就是不同場景、不同街道。
3.8.2.1 平臺-品牌與客戶的“show”場
再者，我們是平臺。對于商業地產，今天主要還是采用收租模式，大家還在用租金、費用率或者抽成、租售比，基本上還是渠道。
那么現階段未來的創新要加速渠道到平臺的演化，平臺不僅僅是賣貨的，更是一個秀場，是給客戶賦能的。
比如說今天大家去逛街要不去探店拔草、要不就是去拍照，穿一件好看的衣服要不是去到人多的地方、要不就是去見重要的人，這就是要去“show”，這個秀場既是顧客的秀場也是品牌的秀場，這樣我們才能打造更好的平臺。
3.8.2.2 平臺-科技讓智慧無處在不，智慧讓服務無處不在
在打造平臺的過程中我們要做的就是增值，在有限的空間中把我們的服務無限化，在零售領域現在都說科技讓我們的貨品無處不在。
其實我覺得更重要的是我們作為實體商業來看，科技把所有的東西都智慧化，智慧是為了讓服務無處不在，能夠最好、最大限度提高我們目標客群的精準度和客群服務的滿意度，這是我們客群服務里面幾個重要的點。
04
資本是商業地產可持續發展的底層邏輯
再說到資本，為什么說資本是商業地產可持續發展的這樣一個底層邏輯？
我們也想好了，運營團隊總結的非常充分，目前我覺得懂商業、懂零售、懂客戶的人不缺，但為什么很缺好的商業物業？
樓也在，但是如何的讓這個團隊可以按照商業邏輯能夠很好地很從容地去經營它，其實就是資本允不允許這個資產可以讓團隊按照商業邏輯去干，其實這個很關鍵。
4.1 商業地產的“大資管”模式
今天我們大家一直在呼喚的，這是另外一種意義的“大資管”，今天我們商業地產“大資管”模式從物業獲取到物業運營，再到通過資本運作來進行退出這樣的三大核心要素必須要處理好，這里面必須有投資和運營的兼顧，短期和長期的兼顧，以及亮點與均好的兼顧。
其實我們說從容也不能是一刀切，認為越便宜的錢越好，而是應該針對不同的時期進行選擇。今天很多機構在問，未來幾年你們會增長多少、租金增長多少，你們的回報率或者開店的速度大致會增加多少？
我一直很難進行回答。第一，我開店的速度等等還有我店鋪的成長邏輯是不一樣的，所以說我們一定要針對這個企業不同的時期，更重要的是針對這個項目不同的時期要選對不同的資本。
比如說任何一個項目，我們在開發期，即零到三年里面所承載資金的年復合增長率做好了的話達到15%是問題不大的。
在它的培育期，即三到五年，在這個環節上，在它的回報率大致漲了6.5%到7%的時候，這期間承載的資金一般以8%到10%為優秀。
到了成熟期我認為每年5%的租金增長就是非常好的，當然到了這個時期它的租金費用率會下降，所以整個的回報率還是會高于7%。
針對不同的時期用對不同的錢，這是非常關鍵的。最怕的就是在穩定期的時候用了培育型的或者成長型的資金，這樣的話整個邏輯就會發生變化，一發生變化就不會堅守原有的定位，一旦定位不堅守、客群斷了你再往回掰就非常困難。
所以資本要讓資產很從容地去經營，運營是核心，基于它的價值實現我們反過來匹配合適的資金。
退出是階段性的“投、融、退”的最后一環，退也能夠退得出來。這是在說資本，我們怎么兌現我們的價值？
之前也提到了內部收益率大致在什么樣的層面上。其實目前對我們的資本運作這塊，大家整個的這幾種模式今天我看懂它，其實到今天就是說我們如何的來進行真正的價值實現匹配好我的這種快速增長。
我一方面要看運營讓價值實現，另外一塊就是看增長，看未來的成長邏輯。
資本端要從哪兩塊來切，一方面要切的是所有的東西要舉重若輕，一塊在資本端從重資產、從前端開始切，拿地的環節入股的形式是很好的，在其中商業+銷售型物業的回報率相對比較高，在這個端上用資本來助力，同時優先獲得未來資產的控制權，這也是通過我們銷售和持有之間的杠桿入侵資產，撬動杠桿我們才可以獲得超額的回報。
4.2 “舉輕若重”與“舉重若輕”的擴張模式
在這個階段我去盤活所有的不良資產，把資產證券化、金融產品化，這里用的是金融杠桿，通過切這塊把我們價值最大化，在這里要想舉重若輕，我們需要有舉輕若重的本事，也就是我們的運營，在我們的前端通過運營，我們經營我們的空間、經營我們的課題數據，要有足夠的運營能力才可能把這個資產進行變現。
所以在今天我們想走快，那么我們資本擴張的速度一定要取決于我們運營管理能力的擴張速率。后面也會提到，我們大悅城也在想怎么來做好這種輕資產，譬如說小股操盤、基金化、證券化等等，其實這里面做輕資產遠比做重資產要難。
第一我們相關方更多，溝通協調難度更大；第二，你要想舉重若輕，核心在于必須要有舉輕若重的本事，舉輕若重除了要有好品牌、好資源、更重要的是要有好的管理團隊在中間的投入。
4.3 “大資管”的終極形態
最終，我想談談商業地產對資本的評判，什么樣的資本是好的資本。
對商業地產來講核心的，從運營的角度我們也會說是要有節制的情懷、要確?；貓?，但是對于商業地產更呼喚的資本不一定是要匹配企業發展的周期，但所用的錢一定要匹配到這個資產所處的運營和成長的周期，資本能讓資產從容地運營是它的唯一標準。
在未來，我覺得商業地產的持有模式可能有三類，一類是目前的現金流資產開發撬動運營的模式還會在相當長的時間里繼續存在，尤其我們現在很多城市群伴隨著軌道交通這樣外延邊界的持續模糊，我們還會有更多這類的商業、產業和居住一體的，用傳統現金流的資管模式也還會有。
另外一種模式，也就是存量資產怎么來做？那么就是資本和運營這樣的模式。
再就是一個好的項目存在的邏輯就是好的個體，比如說自己是操盤主、也是玩主、也是金主這樣的一個孤品，這在很多城市總會有一個案例，最經典的就是北京的喬福芳草地，是你看得會、學不會的一個孤品。
背后的核心其實是現金流資產也是資本的邏輯，最終如何讓這個商業你可以養得起、拿得住，能夠在不同周期里讓它比較從容、符合它的運營邏輯。
否則的話我們傳統的就是按照重置法、或是市場比較法去購置一個資產。
我們進軍商業地產的時候，我覺得中間的模式一定會成為未來市場上的一個主流模式。
雖然我們今天在國內沒有GIC，我們沒有西蒙地產等企業，但恰巧在這個領域正因為我們沒有，所以大家將來更有機會，因為過去的中國快速發展，是速度套利、效益套利的時代，對于大家來說沒有必要舍近求遠，能夠在進入下一個時代的時候確實看懂這種重度運營類的資產，我覺得這是一個非常好的機會，也是未來我們大宗資本一個很好的出口。
05
大悅城的成長之路
在最后一部分中我簡要介紹一下大悅城的成長。大悅城今天為什么成為一個大家相對比較認可的品牌？
5.1 大悅城的商業定位
我認為最核心的首先還是定位精準。
大悅城從誕生那天起就是以精英客群為我們的核心邏輯，我們立志于做細分市場的領軍人。
我們認為在過去的十年和接下來的十年年輕人群體有可觀的增速，而且這是有消費能力而且敢消費一個群體，所以大悅城一直精準定位在18到35歲的年輕中產，“年輕、時尚、潮流、品位”這八個字的核心定位我們一直堅持并且沒有改變。
5.2 大悅城的能力準備
而且我們從能力準備上來講，現在的A+H兩大資產平臺，讓我們既能夠很好地發揮住宅、商業、酒店、產業各個能力之間的互動，又能夠利用好國內和國外兩個資本市場來為我們進行賦能。
同時我們在項目層面上、資產包層面上針對不同的成長時期、不同的發展模式也是雙輪驅動，一種是重度的開發，進行從拿地開始，到銷售和持有之間的互動；另外一個是通過資本，來進行資本+運營，除了對成熟項目裝進基金里面去，同時我們有并購基金，包括我們的城市更新項目中也準備了這樣兩只基金，同時現階段我們也在適度地做一些管理輸出項目，但是這個量會控制在一定的范圍內。
這是我們核心的基金模式，在我們年報中都可以找到，在其中我們說到我們既是享受LP的收益，同時未來GP收益也是我們比較大的一塊。
5.3 能力準備之商業
5.3.1經營品類，管理百貨化
在能力準備方面的另一塊是經營品類，管理百貨化。在過去雖然大家都在把運營做輕的時候，我們已經在品類管理、類百貨化管理上已經要求零售管理的百貨化，在這一塊我們作出了非常多的努力。
在對于商戶的管理上，過去商戶是不看我們運營報告的，我們最早是求著商家來聽我們的客戶分析報告，商家也頂多就派一個區域運營部員工，到現階段大悅城每個季度會有針對單店的運營分析會，我們各個品牌包括像Zara等都會去聽，因為我們是從客戶端切進去的，包括它周圍的競品，我的對于客戶的把握是基于他是針對貨找人，我是針對人找貨這兩個邏輯來做的，令我們受益匪淺。
5.3.2 經營客群，以客戶為核心
另外經營客群我們從傳統B2B業務，嚴格地按照B2C2B的邏輯，底層的備用端是B+B+C2C這樣的一個邏輯來經營客群。
5.3.3 經營空間，提升客戶體驗
另外經營空間，在場景上我們現階段除了大悅城、大悅春風里、祥云小鎮這幾條主要產品線，也有悅界、拾間、伍臺、度刻這樣主題空間的子品牌。
5.3.4 經營數據，實現有限空間無限平臺
同時我們也在2018年推出了悅云管理信息系統，過去是依靠第三方，現在把我們的管理能力內化為我們的運營管理系統，里面的核心是對于商戶端的SaaS系統、對終端客戶的BaaS系統、還有第三方作數據交換的DaaS數據系統。
相較于以往以財務管理作為商業運營系統的核心、以收銀環節作為核心業務進行展開，我們這套系統是從我們的經營邏輯轉到我們的財務邏輯，是從客戶端來進行入手的。
5.3.5 產業/寫字樓：搭建完善的寫字樓3C運營體系
同時大悅城在能力準備上除了商業之外，把商業的重度運營運用到寫字樓上。我們認為寫字樓的重度運營時代才剛剛開始，所以我們在北京的兩個項目率先開始之后，我們能夠把寫字樓做到比周邊比它的鄰居高20%到30%百分點的資金。
這就是我們重度運營的COFCO LIFE、COFCO FANTASY和COFFICE，我們基本上把雷克斯模式所有的共享的概念、注重服務的概念都注入這個樓中。
5.3.6 人才儲備
另外，核心的運營背后是人、是團隊。
我們今天的拓展速度取決于第一我們的項目，我們一年研判七八十個項目，但其中報價能真正符合我們最終評判的項目還是太少了，那么我們認為房住不炒對金融的這次調節，會有更多經營不好但位置很好、還可以救活的資產會放出來，我們的機會會很多，這一方面取決于項目的速度、更重要取決于我們團隊的培養速度，我們在這塊有非常好的梯隊培養的氛圍和體系。
5.4 城市更新是大悅城的新賽道
最后我想說我們現階段也非常關注城市更新這個賽道，而且這個賽道上我們目前在北京、深圳也實踐了很多。
我覺得存量市場的盤活是政府需要、資方愿意參與，而且可以釋放出更大潛質的。
我們認為城市更新的核心就是對區域IP重構，在其中我們不能背道而馳，城市中心我們還是要根據大的城市環境、城市定位和產業引導政策來規劃，這個環節我覺得任何一個運營商不會單獨的去參與，一定是運營+資本來進行，這也是到今天我們越來越迫切地呼喚和政府之間的關系、可以拿到更好的地，最終我們呼喚好的資本，能夠看懂、理解我們的資本來共同參與。
現在包括西安大悅城、北京的中糧廣場和置地廣場都是非常典型的城市中心案例，這也為我們下一步與資方合作提供了豐富的產品線。
06
給資產插上資本的翅膀，讓運營去賦能
我覺得未來的商業地產的發展就是一體兩翼，給我們的資產插上資本的翅膀，同時另外一翼就是運營，通過運營來實現我們的價值變現。
最終還是當好的資產、好的資本、好的運營這三要素可以產生共振或者至少在很大程度上產生共振的時候，我覺得才能夠促進整個商業地產可持續發展，也只有讓商業地產成為一個可持續發展的行業，資本才能夠在其中更大膽、有更多的作為。謝謝大家！
專業、專注、務實合作
REITs行業研究是中國REITs第一傳播平臺，致力擔當領航中國REITs投資者教育的中流砥柱。
我們認為，REITs是金融服務實體經濟，構建多層次資本市場體系的重要途徑，是推動經濟去杠桿，防范化解系統性金融風險的有效方式；是貫徹落實十九大“房住不炒、租購并舉”思想的重要抓手，是促進金融與不動產良性循環的重要工具。REITs在租賃住房、PPP、基礎設施、養老地產和城市更新等領域具有廣闊的發展空間。租賃住房和基礎設施領域是中國公募REITs落地最有希望的突破口和落腳點。
我們始終堅信中國REITs破曉的黎明就在眼前。REITs行業研究將一如既往地為大家分享更權威、更全面、更具可讀性的優質內容，更有擔當地、更真誠地、更用心地向社會傳播中國REITs的理念、知識和發展動態，全力為推進中國REITs事業進步貢獻我們的力量。
來源：新浪財經—自媒體綜合